양도세 85%, 보유세 인상 압박속에 얼마나 매물이 나올까?

자료 기본정보

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대한민국 부동산 시장이 다시 한번 요동치고 있습니다. 최근 들려오는 #양도세 85% 중과 소식과 더불어 #보유세 인상 압박은 다주택자뿐만 아니라 1주택자들에게도 커다란 심리적 저항선을 만들고 있습니다. 정부의 강경한 세제 개편 의지 속에 과연 시장에는 얼마나 많은 매물이 나올 수 있을까요? 오늘은 2026년 현재 부동산 시장의 뜨거운 감자인 세금 정책과 그에 따른 매물 출회 전망을 심도 있게 분석해 보겠습니다.

1. 양도세 85%의 파괴력과 시장의 심리적 저항

최근 논의되는 양도세 최고 세율 85%는 사실상 시세 차익의 대부분을 세금으로 환수하겠다는 강력한 메시지입니다. 과거에도 다주택자 중과세가 있었지만, 지방세 포함 최대 80%를 넘어서는 수준의 과세는 전례가 드문 수준입니다. 이러한 고율의 #양도소득세 가 실제 시행될 경우, 집주인들은 크게 두 가지 갈림길에 서게 됩니다.

첫째는 세금을 내느니 차라리 증여를 하거나 '버티기'에 들어가는 #매물잠김 현상입니다. 양도차익의 85%를 세금으로 내고 나면 남는 금액이 적어, 차라리 자녀에게 증여하여 자산 가치를 보존하려는 움직임이 강화될 것입니다. 둘째는 세금이 오르기 전인 유예 기간 내에 서둘러 처분하려는 #절세매물 의 출현입니다. 특히 2026년 5월로 예정된 중과 유예 종료 시점이 다가올수록 수도권 외곽이나 중저가 단지를 중심으로 급매물이 나올 가능성이 큽니다.

2. 보유세 인상 압박, 버티기의 한계점은 어디인가

양도세가 퇴로를 막는 벽이라면, #보유세 (종합부동산세 및 재산세) 인상은 집을 가진 사람들을 밖으로 밀어내는 압박 요인입니다. 정부는 공정시장가액비율 상향과 공시가격 현실화를 통해 다주택자의 보유 비용을 극대화하고 있습니다. 서울 주요 단지의 경우 보유세가 전년 대비 40% 이상 폭등할 것이라는 예측이 나오면서, 은퇴 후 소득이 없는 고령층이나 대출 비중이 높은 다주택자들은 상당한 고통을 겪고 있습니다.

하지만 자산가들 사이에서는 여전히 "정권이 바뀌면 세제도 바뀔 것"이라는 기대와 "집값 상승분이 세금보다 클 것"이라는 믿음이 공존합니다. 과거 문재인 정부 시절 세금 폭탄을 견뎌내고 결국 더 큰 시세 차익을 얻었던 경험이 학습 효과로 작용하고 있기 때문입니다. 따라서 보유세 인상이 매물 출회로 이어지기 위해서는 금리 인상이나 공급 확대와 같은 추가적인 하방 압력이 동시에 작용해야 할 것으로 보입니다.

3. 매물 출회 규모 전망: 5월이 변곡점인 이유

전문가들은 2026년 상반기, 특히 4월 초순까지가 매물 출회의 정점이 될 것으로 보고 있습니다. 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 연장은 없다고 못 박으면서, 다주택자들의 '매도 시간표'가 5월 9일로 압축되었기 때문입니다. 이 기간에는 강남보다는 상대적으로 미래 가치가 낮은 경기 남부나 서울 외곽 지역에서 매물이 먼저 나올 것으로 예상됩니다.

하지만 5월 9일이 지나 중과세가 본격적으로 부활하면 시장은 다시 급격한 #거래절벽 에 빠질 가능성이 높습니다. 수억 원의 세금을 감수하며 집을 팔 사람이 급격히 줄어들기 때문입니다. 결국 시장은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 심화될 것이며, 공급 부족과 맞물려 가격은 오히려 하방 경직성을 띄게 될 수 있습니다.

결론: 스마트한 대응이 필요한 시점

양도세 85%와 보유세 인상이라는 거대한 파고 속에서 개인의 선택은 더욱 신중해져야 합니다. 무조건적인 버티기보다는 본인의 보유 역량과 증여 실익을 꼼꼼히 따져봐야 할 때입니다. 부동산 시장의 불확실성이 커질수록 정확한 데이터와 법률적 검토가 동반된 의사결정이 중요합니다.

대한민국의 부동산 정책은 늘 변화무쌍합니다. 세금 정책의 변화를 예의주시하며 본인에게 가장 유리한 출구 전략을 세우시길 바랍니다.

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